01
正在消失的西城广场，带来了一波回忆杀。
有人在西城广场UME影院开业时，咯噔咯噔从三堡骑自行车过来，只为看一部《神话》。
有人回忆起孩子小时候经常去西城广场吃肯德基、必胜客，而如今一转眼当年的小童，已经长成读大学的小伙子了。
还有人与爱人的第一次约会在西城广场，去西湖区民*局领证前的一餐在西城广场。
但遗憾的是，西城广场就象一条商海里的中型鱼，快被周边的大型广场这些大鱼吃了。二十年了还没长出铠甲或尖刺，没有走专业特色之路，被吞噬也是迟早的事。
没办法，杭州新规划的综合体太多了。
现在投资房比例又高，大多数次新房入住率都一般。人均商业面积狂增，消费力却无法同步跟进，万物生，也必有一鲸落。
02
最艰难的综合体之一，港龙城一定榜上有名。
从年拿地开始，中间经历了资金短缺、停工、官司缠身种种问题，还曾一度传闻易主王府井。克服这一切困难之后，终于在今年1月正式开门营业。
本以为10年难产已经够艰难了，但开业后的港龙似乎是分分钟可以送入ICU。
刚开业时，只有一楼和负一楼是正常营业的，其余楼层商铺均在招商中。而且不少店铺品牌也是颇为陌生，比如雨润发超市、开乐迪KTV。
如今4个月过去，港龙城不仅没有放出什么大招，新增一些有趣个性的店铺，反而在某论坛上被群嘲了。
一则标题名为《杭州城东特大利好来了》的帖子中，露出的图片是杨铭宇*焖鸡米饭的围挡，并配文：港龙城终于千辛万苦招商到重磅级商户，可喜可贺，普天同庆！
底下是一群网友的“哈哈哈哈哈”，还有人评论“港龙真的跟村级综合体差不多”，也有人感慨这下城东中介的工作餐解决了。
东有港龙城，那西边与之齐名的综合体，一定是博雅城了。
鸽了八年的博雅城，年双十二才急匆匆开业，7万㎡的体量，叫得上名号的餐饮只有星巴克和肯德基。剩下的，基本都是大众点评上二三星的小餐饮，连一家网红店也没有。
开业半年之后，就会发现二楼以上很多商铺已经拉闸停业，或者就是还没有租赁出去，相当萧条。
当时，我算过整个博雅城开业的店铺不过40余家，还不如一些大型小区的底商来得热闹。
如今，经历了三年疫情的血洗，偌大一个商场只有5家店铺，分别是KFC、星巴克、老娘舅、物美超市和横店电影城。
而在商场中穿梭的，也只有各色外卖小哥，几乎没有正常逛街的人出现。
03
无论是西城广场，还是港龙城、博雅城，在衰退和倒闭边缘徘徊，一个重要的原因是杭州商业综合体开始过剩。
年，杭州市第一座真正意义上的商业综合体万象城开业，短短13年的时间里，杭州综合体数量飞速增长，已达多家。
原本城西只有西城广场一家独大，如今却有西溪印象城、城西银泰、龙湖西溪天街等，分流一波波的人流。
而接下来，综合体增加的脚步也不会停止。
赢商网数据显示，年杭州拟筹开项目18个，新增商业体量.54㎡，诸如武林广场的杭州中心、九堡国芳天街、之江的西投银泰城等。
因此，早前就有专家认为，杭州商业综合体整体迈入存量时代。
根据克而瑞资管监测显示，年底杭州全市商业面积存量为.5万㎡，市级核心商圈存量为.2万㎡，全市空置率环比上涨0.17%至17.8%。
分商圈来看，核心市级商圈租赁需求畅旺，副中心商圈市场分化持续。其中世纪城商圈、运河商圈、城西商圈、新天地商圈等，空置率都有所升高。
这也说明一个问题，杭州综合体在商业数量上和结构区域性失衡。
核心商圈以外的部分地区，商业综合体数量过多且过于密集，导致原有的区域性消费辐射能力减弱，存量商业远超当地市场的消化能力。
当然，这几年也受到了一线行业小环境的影响。
在疫情和“双减”的*策影响下，综合体内餐饮业和教培行业关门的不在少数，哪怕一些核心热门的综合体也难逃此劫。
04
除了综合体大环境的影响，其实更重要的一点是综合体运营商的能力。
比如同样是银泰，湖滨银泰in77、武林银泰、城西银泰城能人流爆表，节假日停车都是一位难求，但西溪银泰的存在感就差了一些。
虽然都叫银泰，他们其实属于三个不同门派。
分别是阿里巴巴旗下银泰商业(集团)有限公司、沈国*的旗下银泰商业集团以及云泰商业管理有限公司。
像可以用银泰会员的武林银泰、庆春银泰，目前在阿里巴巴银泰商业旗下。银泰城和in系列，则分到沈国*的旗下银泰商业集团，典型如城西银泰、湖滨银泰in77。
西溪银泰则是属于云泰商业管理有限公司。
不同的商业运营公司，诞生了完全不同的银泰系列产品，再加上板块、时机和竞争对手的不同，在消费者里的口碑出现了很大的分野。
年，湖滨银泰in77和城西银泰城分别以78亿、47亿的营业额，排在当年杭州购物中心TOP榜前三位。
相比之下，其它还有一些银泰就榜上无名，在运营中并未表现出品牌上的明显优势。
05
除了银泰系，杭州综合体中不得不提的还有华润、龙湖、印力、宝龙等品牌。
华润缔造的杭州万象城，去年首次跻身百亿俱乐部，成为与杭州大厦唯二破百亿的商业综合体。
华润旗下的每一座万象系，总能让板块对商业对一点期待。比如绿汀路万象城之于未来科技城，城北万象城之于勾庄。
还有在商业赛道上表分外优秀的龙湖，即使在疫情的影响下，去年龙湖商业整体租金增长16%至94.3亿元，5年复合增长27%。
截止年12月31日，龙湖商业在全国范围内累计进入32座城市，年新增开业运营15座商场，累计开业运营商场达76座，已开业运营商场建筑面积达万㎡。
在杭州，每一座天街都会成为区域板块内的商业内核，且座座都是和而不同，各有特色。
而且，龙湖天街基本为TOD项目，大多布置在重要交通节点，占据了区域核心位置，仅从位置考虑，也具有极高的商业价值。
前不久，龙湖接手下沙烂尾多年的世茂广场，成为杭州第十三座天街，下沙沿江居民可谓是喜大普奔。
在如今综合体遍地的杭州，只有规划还不能提前庆祝，高水平运营商落地了，才算真正的利好。
对每个业主来说，当然最好自己下楼几百米，都有一流的购物中心。但现实是，每个购物中心都需要一大片“纵深”，提供基础消费客群，才能热烈地活下去。
过于密集、扎堆规划的综合体，在大多数板块，最终注定只能是一场“零和游戏”。
