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物业管理行业年投资策略：
*策向好，等风来
行业深度
投资要点
物业板块扩容至42家上市公司。年物业行业迎来上市潮，截至年12月31日共有18家物业管理公司新上市，为年物业上市元年后物业企业的上市峰年。年大型物管公司扎堆上市，管理面积1亿方以上的物业公司有华润万象生活、恒大物业、融创服务控股、金科股份。截至年底，合计有42家物业上市公司。
物业股表现呈现前高后低的表现。年上半年物业股一路高歌，8月高点相较年初的股价涨幅平均值为85.1%。随着新上市公司的增多，板块股价回调明显。从年8月10日到12月8日*，物业股相较年初的股价涨幅平均值从85.1%回调至16.4%，中位值从8月6日的60.1%回调至12月8日的-4.4%。
*注释：年12月8日为8月以来物管板块平均估值最低点。
两极分化，资本向头部集中。随着物业股供给的增多，投资人提高了甄选要求。物业股在下半年股价表现呈现明显分化。第一梯队的高增长高质量公司（永升生活服务、碧桂园服务）回调后企稳，增长质量一般的公司股价持续回调，呈下滑趋势。
市场波动大，基本面为王。年1月5日，住建部、中央*法委、中央文明办等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，物业股次日股价大幅上涨，其中有23家涨幅在10%以上，最高涨幅39.5%，物业板块平均涨幅12.4%。这份文件为物业板块在新年伊始注入强心剂，文件传达给市场两个信息：1.物业作为人民美好生活的天然线下平台的战略地位正在逐步上升到国家高度；2.物业费定价有望更加市场化，住宅物业费的提升有望“被松绑”。基于此，我们仍长期看好物业股，头部物业公司将根据其增速的确定性、特定增值服务领域的差异化定位获得更高溢价。
多领域竞赛开始。年头部物企在增值服务上的并购和探索明显增加。作为生活服务的典型场景，物业公司具备天然的线下流量入口。在众多参与者进入资本市场后，只有持续经营好这个入口才有机会胜出。我们看好城市服务、商业存量资产运营、社区养老等方向，认为这些领域将随着物业公司进一步的资本化、专业化而优先受益。
投资建议：在头部效应彰显的时代，我们看好增长质量高的物业企业，建议重点
