全文字数约字，阅读时间约5分钟
年1月1日，我国第一部真正意义上的《民法典》正式施行。《民法典》废止了九部法律和百余条司法解释，日常生活中的墨守成规随着这部“社会生活的百科全书”的施行而发生改变。
在小区物业管理方面，《民法典》第条修改了《物权法》第76规定的“双过半”业主表决规则，首当其冲受到影响的是“业主共同决定”以及衍生的“业主大会决定”。现在已陆续有小区开始按照新法要求召开业主大会会议进行表决，但因为法律条款的变动，导致不少小区业委会及业主对业主大会召开及投票统计的新规则产生了困惑，在《民法典》颁布实施后，究竟如何去组织业主大会才符合新法的规定呢？本文将简要分析业主大会投票规则的变更要点，以通俗易懂的表达，由浅入深的解读，期望读者能有所受益。
法典条款
先请各位耐心阅读《民法典》第条的内容：
第二百七十八条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
由《民法典》的规定可知，业主大会表决需符合以下必要条件：
一、业主大会必须由专有部分面积比三分之二以上的业主且人数比占三分之二以上的业主参与表决，会议才有效。
《民法典》未实施前，按照《物业管理条例》第十二条规定，业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数（“双过半”）的业主参加。但《民法典》要求业主参加业主大会的比例提高了，且参会业主的面积比例直接采用物业专有部分占比，取消了“总建筑物面积”的概念。
打个比方，A小区有投票权业主户，专有部分面积总和是40万平方米，那么这个小区召开业主大会必须有户以上业主参与，且参会业主专有部分面积共计平方米以上时，该次会议才有效。
二、表决重大事项时（即第条（六）、（七）、（八）项），需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
打个比方，当A小区有户且专有部分面积共计平方米以上业主参加业主大会后，对改建、重建建筑物事项进行表决时，该项表决必须要经户（即户×3/4）以上、且专有部分面积合计在01平方米（即平方米×3/4）以上业主同意后，该项决议才能通过。
三、表决一般事项时（即第条（一）至（五）、（九）项），应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
例如，A小区业主大会对选聘和解聘物业服务企业事项进行表决时，该项表决必须要经户（即户×1/2）以上、且专有部分面积合计在平方米（即平方米×1/2）以上业主同意后，该项决议才能通过。
新法评析
《民法典》调整业主大会投票规则带来的变化，引起了物业行业及法律界人士的热论，有人说《民法典》大幅度降低业主大会表决事项的门槛，有人说如此修改后业委会召开业主大会就更困难。笔者认为，本次《民法典》对业主大会的投票规则调整后，对比旧法规定，业主大会召开难度实际上是“明降暗升”。
从表面上来看，旧的《物权法》规定业主大会表决一般事项时“应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”（也就是整个小区全体业主“双过半”同意），而《民法典》则为参与会议的业主“双过半”同意，看似降低了表决通过标准。但必须要留意的是，《民法典》提高了业主参加业主大会的比例，从小区全体业主“双过半”参与到需要小区全体业主超“双三分之二”参与，这是业主大会召开难度加大的最主要原因。
虽然旧的《物权法》规定，业主大会表决一般事项时应经整个小区全体业主“双过半”同意，但在旧法实施期间，有很多小区通过在《议事规则》中约定“未参与表决的业主，其投票权数可以计入已表决的多数票”的投票规则，减少了业主大会通过决议所需的业主比例，使得业主大会决议事项仅需要人数及专有部分面积占小区业主总人数及总建筑面积的25%业主同意就可以获得通过，而《民法典》施行后，业主大会决议最少需取得小区1/3以上人数及专有部分面积比例的业主的同意票，从这一点来看反而是变得更严格。
其次，目前大部分小区业主参与小区管理和建设表现淡漠，而且一个业主在多个小区有房不在少数，部分小区租户和空置房的比例并不低，业委会每次召开业主大会可以说“工程量”是极其艰巨。很少业主会主动、积极地参与到业主大会中，大部分都是业委会主动上门派票、拉票，不同意表决内容的业主很多不愿投票，甚至有不少业主在收到表决票后单纯是因为嫌麻烦而不投票的。因此在实际操作中，小区“参与会议”的业主几乎等同于投“同意”票的业主，故《民法典》仅仅将参会业主人数和面积比例从1/2提高2/3也大大增加了业主大会取得有效决议的难度，特别是对租户或空置房较多、开发商未售或自持房产较多的小区无疑是雪上加霜。编者认为，在《民法典》增加参会业主的比例后，相关主管部门也应当留意新法调整后对小区表决造成的实际困难，针对“业主收到表决票但未行使投票权是否应视为弃权票并计入参会人数中”等问题出具指导性文件，否则，新法施行后会有不少小区的业主大会因投票期限内未能收集足够的表决票而面临召开失败的问题。
图片来源：网络
编辑：植婷婷曾晓洋陈雄燊
责编：杜志强
联系
杜志强律师：植婷婷律师：卓盈律所：-联系
