湾区千奇百态
调侃不要见外
湾TALK
——i-DEEP——
文
话唠湾德佛罗湖，深圳崛起的“源点”大区（有人称之为“特区长子”）。4.0的深圳跃飞，似乎焦点又指向罗湖。那么未来“罗湖”如何变？近期罗湖未来“规划图”出炉，爆出“四大千亿片区”，推出1+8+8施工图（“1”是一个定位：“湾区枢纽、万象罗湖”；第一个“8”是“十四五”时期围绕新定位，在八个方面当先锋、作示范；第二个“8”是年围绕新定位展开的“八大行动”）。报告指出，罗湖区将聚焦“湾区枢纽，万象罗湖”的城区定位，加快推进高质量发展。△新罗湖从“罗湖蝶变”到“万象罗湖”的规划变化，似乎又隐藏着什么价值商机？罗湖做强总部经济走廊，构建“双循环”重要链接地！罗湖“招大引强”，要建成融通深港、连通世界的“双循环”重要链接地。△新罗湖的发展脉络按照《关于聚焦“湾区枢纽，万象罗湖”新定位全面推动高质量发展的若干意见》显示，计划“十四五”将罗湖打造成可持续发展先锋城区，核心功能更加强大；到年，“湾区枢纽、万象罗湖”强大生命力和旺盛活力全面彰显，经济实力和创新能力达到全球标杆城市中心城区水平。“先锋城区”、“湾区枢纽”、“万象罗湖”、“全球标杆城市中心城区”这些都是罗湖未来的新展望。△罗湖大会，定义未来发展规划特别提及年罗湖的几大工作亮点。一、做强总部经济走廊，蔡屋围统筹片区开工建设，新秀片区建设项目落地实施。规划提到加快湖贝、蔡屋围统筹片区更新改造，打造“城市新客厅”、勾画沿深南路最美天际线，持续做强总部经济主廊道。可以看出，罗湖重视蔡屋围、湖贝、新秀片区的发展，从开工和项目建设两大点抓进度，围绕的是金融重区与口岸经济的连带发展。△罗湖总部经济的蔡屋围未来图而且根据资料显示，新秀片区规划涉及公顷、万平建面规模的改造，比蔡屋围的改造规模还庞大。△将蝶变的新秀片区（东南部）新秀片有特别亮眼的中铁洛克菲勒中心。△中铁洛克菲勒中心二、“枢纽罗湖”的建设。枢纽重在火车站、口岸、地铁、高铁、城际综合发展。这次十四五特别提到一个亮点是“枢纽新罗湖”。罗湖拥有深圳最久远的火车站、罗湖口岸、莲塘口岸，这些都是罗湖传统的优势。对于枢纽罗湖的建设，特别提到深圳火车站与罗湖口岸片区综合交通枢纽建设，还有罗湖北站建设（侧重在清水河一带的高铁枢纽）、莲塘口岸的建设。△枢纽罗湖三、清水河片区的改造。规划提到完成清水河片区重点更新单元等5个项目计划审批工作，新开工项目5个以上。去年12月清水河的棚户改造搬迁时间已经公布，清水河棚改补偿方案也已经出炉，像四季青宿舍楼、宝清苑、宝明花园、清水河小区、中粮综合楼、凯利昇宿舍楼这六个住宅将进入签约改造阶段（合计建面17万平方），预计很快迎来开工的消息。四、产业的建设。罗湖明确提出加快深圳创意设计中心落户，促进*金珠宝、文化创意特色产业转型发展。继续推进优质企业联合建立总部大厦。水贝是罗湖珠宝产业的聚集地，预计新的一年持续推动这方面的发展，特别提倡建总部大厦。还特别提及大梧桐新兴产业带的建设等，深入对接世界强、中国强的落户。△已经逐渐落成的罗湖水贝珠宝城五、万象罗湖的打造。侧重从学校（按照罗湖十四五规划拟投资.3亿改造教育设施，新改扩建学校41所，包括翠竹外国语实验学校拆建，深圳中学泥岗校区扩建等）、配套、医院、商业等方面改造罗湖的面貌。规划提出新的一年完成*贝学校、未来学校和2所高科技预制学校建设，推动市工人文化宫、粤海体育休闲公园二期、区“一馆一中心”等项目建设（包括罗湖文化艺术馆），医院周边片区更新改造，实施东门商业步行街改造提升，加快万象城-布吉河片区国际消费街区创建。△罗湖的万象城简单点看，“万象罗湖”传递了一个强烈的信号，就是罗湖区将通过深圳规模最大的旧改，开启华丽变身，这对罗湖的配套建设有巨大的推动作用。六、继续推进“二线插花地”棚改。“二线插花地”棚改是深圳最闪亮的改造计划，罗湖规划特别提及高效推进棚户区改造项目，完成“二线插花地”棚改第一批安置房回迁。像南湖街道边检总站二大院棚户区改造（涉及拆迁房屋15栋余套），已经在今年1月完成了“双％”签约成果。总体来看，十四五罗湖将从“产业和改造”两大行动实施升级计划，未来创新之“罗湖版图”未来可期。置业的“三大”价值地，老新罗湖正起“迭代热潮”！聚集罗湖三大片区发展，这是罗湖新的“十四五”侧重提及的片区，也将是罗湖未来的“千亿”级别以上能量的区域，可带来无限的置业机遇。·∕一、蔡屋围-湖贝（国际金融区蝶变改造）·∕罗湖“十四五”规划重点提及对蔡屋围片区的统筹和开工建设。△蔡屋围范围蔡屋围是深圳罗湖传统的金融区，罗湖金三角的重要区，这里聚集的地王大厦、万象城都是深圳的地标，同时因为蔡屋围地处深圳火车站西北部，联动火车站一期规划发展，将是罗湖一个新的亮点。而蔡屋围最大的改造当数桂园一带的改造，晶都酒店地块和寰宇大厦地块两座新地标的建设（听说都是米之上的建筑），致力着力打造深圳市地标性建筑群。目前此片区统筹的更新达到万平方的规模，包括蔡屋围新围片区、老围南村和南村西片区、清庆新村、滨苑小区、南村东住宅区、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团等区域的成片城中村和零散老旧的住宅。△未来的蔡屋围蔡屋围目前的金融产值已经在过千亿之上，未来会朝着数千亿的目标进发。重新蝶变的蔡屋围片区，不仅有更多的地标群，还有更加丰盛的配套设施，以高端区的面孔迎接罗湖的“国际化”发展。片区楼盘价值。去年蔡屋围入市的新楼盘如有恒大天玺公馆（公寓产品均价约6.4万/㎡）、环球经贸广场（公寓产品均价6.4万/㎡）、兆鑫汇金广场（公寓产品均价约7.1万/㎡）。△恒大天玺公馆△兆鑫汇金广场从贝壳查阅的数据显示，罗湖二手房均价为元/平，万象城、地王、东门这些商圈的均价都在6.5万的幅度，其中最高价的当数这里的螺岭片区，均价达到8.1万每平。以此看来，蔡屋围的价格还有很大的提升空间，这里可以说是深圳争夺“金融”资产地。△蔡屋围片的房价分布片区的二手房价格，如中海天钻（元/平）、幸福里雅居（元/平）、公园华府（元/平），可见这片区的住宅价格异常高。△蔡屋围片区特别高的二手房楼盘房价分布·∕二、笋岗-清水河（以新兴金融带为导线）·∕笋岗-清水河片区，是罗湖新铸造红岭新兴金融产业带上的两大核心片区，这里也是“罗湖北”高铁枢纽的重要区域。△清水河区位新罗湖提及加快罗湖北站建设，加快万象城-布吉河片区国际消费街区创建，提升红岭新兴金融产业带能级，打造区域性金融中心。实施笔架山河、布吉河、清水河等沿线地区更新改造，全面构建“山水人城”和谐相融的生态格局。△未来的清水河-笋岗片区的楼盘价值。红岭一带的片区，将是罗湖集中入市的新楼盘地，像华润笋岗中心、城建梅园、城脉中心都将是期待的楼盘。片区范围的钧濠MixPark的公寓作品预计近期入市，将有小户型低总价上车的精致资产。去年入市的智丰大厦（办公产品均价约4.1万/㎡）、中洲铂玺坊（公寓产品均价约6.8万/㎡）、华润置地笋岗中心（办公产品备案均价5.7万/㎡）等，都分布在这一带，商业类型资产价值基本在6万的幅度。△钧濠MixPark△华润笋岗中心△中洲铂玺坊片区的二手房均价达到6.68万/㎡，这片区的价值差异也非常大。如清水河5.4万，笋岗为6.68万，银湖8.2万。去年疯狂改造笋岗后，笋岗的楼价已经从5万迅速到6.6万，今年如果加大清水河的改造，预计房价水平还会上升。
△笋岗清水河区域房价分布
像这个片区二手房，如招商中环禧寓达到元/平，相对这个盘的开盘价格，明显提升。相对旧的小区，如春笋楼已经是元/平。△笋岗清水河二手房楼盘分布随着清水河、笋岗的连带片区持续深化改造，这片区未来将是定义罗湖北的重点区域，迎来价值的升温。·∕三、罗湖“二线插花地”棚改·∕罗湖“二线插花地”棚改是深圳重大的棚户改造，涉及栋楼宇，9万多人，建面万平方的改造。包括合计17个地块（木棉岭片区9个、布心片区8个）。按照规划，这里将打造成为新的居住区，从“北（部）草棚”到“智谷与生活的宝地”。△未来的罗湖二线插花地“二线插花地”以布心、木棉岭、玉龙为主的片区改造（其中玉龙地处布吉一带），这区靠近布吉的大芬、东站，靠近罗湖的百仕达豪宅区，改造区域跨越了深圳水库、围岭公园、翠湖公园、东湖公园等多个生态丰盛区，因此价值有很大的期望。△莞罗湖二线插花地改造范围按照贝壳显示的数据，布心目前二手房均价达到元/平。沿着围岭公园一片区分布了不少二手房楼盘，阳光名居（元/平）、泰和花园（元/平）、今日家园（元/平）、淘金山（元/平）、雍翠华府（元/平）、碧岭华庭（元/平），明显感觉布心西的楼价低一些，但布心东基本都已经是8万的均价，远高于整体布心的均价。△罗湖二线插花地布心楼价分布图（来自贝壳）罗湖“二线插花地”棚改将释放大量的住宅（超过万平方住宅规划），预计这里未来上车的价格将不少于7万之上的水平。而这片近年来的新盘比较少，如传麒东湖名苑、粤海城，整体均价也在7万的水平。△粤海城△传麒东湖名苑蔡屋围-湖贝、笋岗-清水河、“二线插花地”将是罗湖未来置业的三大重点区域。以罗湖改造的投入势头，这三大片区将迎来新的一轮价值爆发期。未来的罗湖，更重城区协同、创新要素集聚、生活精致精彩、国际时尚等“城区特质”的建设，预示罗湖有新一轮大规模的“焕新跃级”价值的到来！△罗湖罗湖，造深圳中心于过去，未来规划“新定位”已经爆出，万象罗湖将加速“焕变”！
END
（注：以上部分材料图源于网络。）
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