最近，小鱼的朋友圈被元/㎡的特惠房刷屏了。
这房子在五象湖“天王区”、地铁口物业，还是准现房，现在打折只要元/㎡起！
▲朋友圈截图
什么？五象湖边元/㎡的房子，是我在做梦，还是中介在吹牛？
五象湖地铁口公寓，5字头起？
小鱼询问多个中介，得到了同样的回复：确实有元/㎡的价格，就在五象湖地铁口，是云创谷的公寓。
而且，中介们还告诉我，房子很抢手，已经快要卖完了。
▲中介发给我的现场图片
为验证中介所说，小鱼乘坐地铁3号线来到了云创谷售楼部。
云创谷就在五象新区玉洞大道和平乐大道的交汇处，南宁市民中心对面，距离3号线五象湖站地铁B出口仅米左右，步行2分钟就能到达。
▲云创谷区位
▲刚出地铁口，就看到了云创谷的广告牌
售楼部在云创谷1#楼大堂，面向玉洞大道。售楼部门口还放着浪潮东盟运营总部开业的倒计时，预计9月30日开业。
▲云创谷售楼部
进入售楼部里面，确实有一些购房者在看房，但是跟中介给我的图片还是有些差距的。
▲人气对比，右图为中介供图
根据置业顾问介绍，云创谷是由龙光集团与千亿国企浪潮集团合作开发，项目部分将打造为浪潮中国-东盟运营基地。
浪潮集团是中国IT行业龙头，旗下拥有三家上市公式，年服务器销量全球第二。
此前，浪潮集团与龙光合作开发过龙光玖珑湾项目，之前玖珑湾流出的“7字头”人才房就是给浪潮员工的福利住房。
▲浪潮集团介绍
而这次的云创谷项目则是浪潮未来面向东盟业务的窗口，要打造成国家级企业孵化器，是推动广西数字经济发展的重量级项目。
云创谷项目总占地40亩，建面12万方，容积率3.5，绿化率35%，是集办公、科创空间、商业为一体的商办综合体。
项目总共规划4栋写字楼（公寓）和2栋商业，写字楼1层底商加上两栋商业总共有㎡配套商业。
▲项目沙盘
其中，1#共14层，已经于去年售完；3#也是14层，已经被整栋定下了。
在售的只有5#和2#，5#共11层，户型面积为35/51/61㎡，仅剩少量房源。
目前主推楼栋是2#，也是特惠房所在楼栋。2#共26层，其中1-10层是浪潮东盟运营基地，11/19层是架空层，剩余楼层可售，整栋只有41㎡一个户型。
办公、居住两用，毛坯改造空间大
项目所有户型都是4.9米层高，毛坯交付，可自行隔成两层。
现场有毛坯样板间，跟交付标准一样。
毛坯样板间是35㎡，是项目最小户型，在5#北面，高层可看湖。
▲35㎡户型图
在毛坯样板间可以看到，现场安装的门窗比较厚实，窗户是落地窗+双层隔音玻璃，采光良好的同时隔音效果也不错。
▲毛坯35㎡样板间
但缺点是，云创谷的外墙没有预留空调机位，而且所有户型都没有阳台，所以只能在室内隔一道墙出来放空调外机，有点占用空间。
而且交付时没有隔出二楼，需要业主自行隔出，未来装修费用较高。
▲除了61㎡户型和35㎡边套以外，其他空调外机都在室内
除了展示交付标准的毛坯样板间，现场还做了两个精装样板间，可供业主参考装修。
其中一个精装样板间是做成居住公寓，户型也是35㎡。
▲35㎡精装样板间，这一间是边套，空调外机放在过道
公寓样板间在二楼隔了一个卧室和一个卫生间，另外半边留空，实际使用面积大约50㎡。
另外一个精装样板间是把两个26㎡打通，总共52㎡，做了一个小工作室。
▲52㎡精装样板间
两个房间打通后，只需要预留一个楼梯位置，其他地方可以全部分成两层，实际使用面积达到90㎡。
▲样板间朝西，窗外可以看到一点湖景
在售的2#有两大亮点，一是可以整层打通，大约㎡，二是中间有两个采光天井，保证楼道采光。
▲2#是5梯40户
5#就没有采光天井，而且只能相邻的两间35㎡打通，其他户型中间都有承重墙。
▲5#是2梯19户
看完样板间，感觉户型发挥空间还是比较大的，既可以买来做成公寓自住或出租，也可以打通做成工作室办公使用。
就在小鱼看房的时候，正好遇上一个小姐姐成交，她买了2#两套连在一起的公寓，准备做一个工作室。
不过loft公寓户型都基本一样，云创谷最大的亮点还是地段。
五象湖天王区，地段确实香
不得不说，云创谷的地段真的挺香。
看地图，这里是“五象中轴线”平乐大道和“五象门户大道”玉洞大道的交汇处，地处五象核心，交通路网发达。
▲区位图
公共交通上，云创谷距离地铁只有米，公交车就在家门口。
▲公交车站就在项目门口
这里距离五象已经开业的大型商业体也很近，乘坐地铁3号线，1个站就能到达万象汇，两个站可以到达宜家，休闲购物方便。
乘坐地铁3个站还可以到达五象总部基地，或者驾车不到10分钟也能到达，平时上下班方便。
另外，云创谷高层还可以看湖，隔壁锦麟玖玺、五象印月的一线湖景要2万+，这里不到1/3的价格同样可以看湖，距离五象湖公园也只有米左右。
▲在样板间看到的五象湖水系
总的来说，这里自住上班方便，出租也是抢手地段。
而且，云创谷1/3/5#预计今年5月底交付，2#预计9月底交付，已经是准现房。现场也可以看到，楼栋主体施工基本完成，已经在进行绿化了。
▲云创谷进度
但是，就在小鱼疯狂心动的时候，置业顾问告诉我，元/平的特惠房源已经卖完了，现在最低只有元/平。
而且，特惠单价元/平只有41㎡户型，要求全款一次结清，总价约25.4万一套。
正常房源均价约元/平，可选户型35/41/51/61㎡，首付约15万，不能公积金贷款。
要求一次性付清25.4万，在现在这个号称进入“黑铁时代”的楼市环境，公寓产品还值得入手吗？
云创谷，值得入手吗？
南宁的公寓市场，一直以来都存在着库存量大，去化周期长的问题。根据克而瑞发布的南宁公寓供求统计，近几年南宁公寓市场都呈现着供大于求的态势。
▲图源克而瑞广西区域
为了刺激这个疲软的公寓市场，更是出台了“商改住“的政策，绿港国际中心、希望城、融创金奕时代等纷纷申请将商业用地调整为住宅用地，改做普通商品住房进行销售。
但整体来说，如今的房地产市场已进入了“观望期“，就算云创谷价格及地段诱人，但作为一个公寓产品，真的适合出手吗？
1、住宅OR公寓，怎么选？
云创谷的公寓属于40年产权的商业公寓。相比于普通住宅，单价低、总价低、不占购房名额等是购买商业公寓最吸引人的地方，相对应的，不能落户无学区、转手税费高也是这类商业公寓的交易短板。
▲商业公寓和住宅区别一览
如果是用来自住，公寓之前的水电气均是按照商业标准进行收费，比住宅的生活成本可贵多了，比城中村民房的水电成本还要更高。
但上月南宁住建局发布通知：用于居住的商业、办公性质房屋，可以申请水、电、气收费可以按照民用价格标准执行。
▲通知自3月18日起发布并执行
也就是说，未来公寓的自住生活成本将会大大的降低，也会对周边的租房市场带来新一轮冲击。
2、相比周边，价格优势大吗？
先来看看五象湖周边的公寓市场。
目前，云创谷特惠价元/㎡，与云创谷地段差不多的合景天汇广场LOFT公寓均价元/㎡，五象南的万科星都荟也要“7字头”。而直通地铁的华润二十四城铂寓二手房价达到元/㎡。
再来看看五象湖周边的住宅房价。
▲五象湖周边住宅均价约1.5万/平，图源贝壳找房
五象湖户型较小的北投时代73㎡，现在均价大约1.5万/㎡，首套首付大约需要22万。远一些的五象湖西建发和玺68㎡小户型，现在均价1.4万/㎡，首付约19万；金科博翠山最小户型40㎡，起价1.3万/㎡，首套首付10万起。
但云创谷25万即可全款买一套，低总价的优势非常明显。
最后再看下如今南宁市在售的公寓产品。
在同类公寓对比来说，云创谷的价格也是有着绝对的吸引力。
青秀区的商住公寓价格多为万元以上，仅有龙光玖珑华府元/㎡起，万科城元/㎡起，龙湖青秀天街丨滨江时光6字头起。以地段条件、周边配套、人群流量、出租率来对比的话，云创谷的整体优势依然明显。
而6字头同等价格的公寓产品，如今南宁市场上的产品也不多，仅有江南的玖誉城、融创金奕时代，兴宁的奥园园著，西乡塘的云星创客园等在售，但从区域发展潜力来讲，云创谷所在的五象新区更能吸引购买。
3、出租投资回报率如何？
如果不考虑自住，那么公寓更多可以视为一个资产包，看现金流、看回报率等。
云创谷紧靠“四大天王”，周边高端人士聚集，未来可以把公寓租出去做工作室。据置业顾问说，成交客户里面，有不少都是附近天王业主买来办公的。
除了做工作室，也可以租给打工人收房租。云创谷自带约名浪潮员工，而且距离总部基地不远，妥妥的未来打工人生活圈，租客来源不用愁。
据58同城租房信息，目前华润二十城铂寓的单间在-元/月之间，建面40-48㎡不等。
▲58同城上显示的铂寓租金
假设花费25.4万全款购买云创谷41㎡，以周边同类产品最低租金元/月出租，估计每年可以回收租金约1.56万，约6个点的投资回报率，很多时候可以跑赢银行理财，而且今年就能交房，安全性不用担心。等未来周边项目交付以后，租金还有涨价空间。
如果不考虑读书落户，只用来投资长租的话，公寓会是一个好的投资手段。但是对于刚需自住群体来说，还是需要多加斟酌。
据小鱼观察，云创谷售楼部里来来往往的客户，基本上都是买来办公、不愁落户读书的有房族；或者就是买来出租、投资的，基本没看到刚需客户。
像这样办公、居住混杂的公寓，舒适度肯定比不上纯住宅。最重要的是，公寓终究无法代替住宅的落户功能。25万也是一笔不小的花费，拿去在五象湖都可以付个小户型的首付了。
所以，如果有闲钱，想投资理财的完全可以入手云创谷；但如果是普通刚需客群，建议还是不要碰公寓。
「写在最后」
云创谷的优缺点都很明显，较低的总价使它成为很好的投资产品；便利的交通也适合办公或出租。
但是云创谷作为办公性质公寓，是不能通燃气的，物业费也是按照商业标准，达到5.5元/平/月。不管是从舒适度还是功能来说，云创谷都不适合长期居住。
所以，公寓更多还是有钱人的投资理财产品，普通人想买来长住的，还是要谨慎考虑。
文
秋叨鱼
校对
芋泥糖
